不動産の分筆とは？売却時におこなうメリットやデメリットをご紹介

不動産を売却するとき、土地が広すぎるなどの理由で売れにくくなる可能性があります。
そのようなとき、いくつかの土地に分筆して複数の不動産として売却することも可能です。
今回は、不動産の分筆とはなにか、分筆して売却するメリットとデメリット、売却時に不動産を分筆する方法についてご紹介します。

不動産売却における土地の分筆とは

「分筆」とは、1つの土地を複数の土地に分割する手続きのことです。
もともと、土地は1筆、2筆といったように単位を「筆」で数えるものであるため、1筆の土地を複数の土地に分けることを分筆と呼びます。
具体的に、どのような手続きが必要なのか、どのようなときに分筆するのかについて見ていきましょう。

分筆には登記手続きが必要

分筆によって土地を複数に分けるためには、登記手続きをおこなって土地の所有者情報などを個別に登録する必要があります。
そのため、分筆を実施しようとすると、登記手続きのための手数料や資料集めなどの手間がかかってしまうのです。
この手間を減らすため、登記せずに便宜上土地の内部で用途を分ける「分割」が選ばれることもあります。
ただし、分割はあくまでも1つの土地のままであるため、建築やローンの借り入れななどに影響する可能性が高いです。

土地の一部を売却したいなら分筆がおすすめ

広すぎる不動産を売却しやすくしたい、今使用している土地の不要な一部を売却したいなどの希望があるならば分筆がおすすめです。
通常であれば、使い切れず持て余す広大地は、敬遠される傾向にありますが、分筆によって使い勝手の良い広さになれば、売れやすくなります。
また、家を建てたり、何らかの用途で土地を活用したりするつもりがあるものの、土地が広すぎて使い切れないと感じるときも、分筆すれば不要な一部を売却可能です。
さらに、相続して共有持分になっている不動産をそれぞれの共有者の持分に合わせて分筆すれば、自分の持分だけ売却できるようになります。
共有持分の土地は、もともと自分の持分だけであれば好きに売買できますが、残った共有者の方がトラブルに巻き込まれる可能性もあるため、分筆しておくのがおすすめです。
土地を分筆すると、土地ごとに用途を定められるため、宅地や田畑など目的に応じて使い分けやすくなります。

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不動産を売却するときに土地を分筆するメリットとデメリット

不動産を売却するときに土地を分筆する行為には、メリットもあればデメリットも存在します。
うまく分筆できれば、土地の価値を高めることもできますが、失敗すればより売却が難しくなることも少なくありません。
どのようなメリットやデメリットがあるのか、詳しく見ていきましょう。

不動産売却時に分筆するメリットとは

分筆のメリットは、分けた土地ごとに異なる地目を設定できることです。
もともとの土地の地目に関わらず、分筆した土地には宅地、田、畑、山林など土地の用途を示す地目を新たに設定できます。
そのため、家を建てる土地がほしい方には宅地を、農業用の土地がほしい方には田や畑を売却するなど、土地の用途に合わせて購買層を絞りやすくなるでしょう。
また、土地を分筆すると評価額の変化によって税金が安くなる可能性があります。
もともと大通りに面していた広い土地を2つに分筆するとき、これまでどおり大通り側にある土地は評価額が高いままですが、大通り側でなくなった土地は評価額が下がるのです。
土地にかかる税金はこの評価額に影響されるため、同等の広さで分筆したときでも評価額が下がればそちらの税金を節税できます。
大通りに面しているかだけでなく、土地の形状、間口、日当たりなど、さまざまな要素で評価額が変化するため、税理士や土地家屋調査士と相談しながら分筆を検討すると良いでしょう。

不動産売却時に分筆するデメリットとは

分筆のデメリットは、土地を分けたことによって、かえって使い勝手が悪くなる可能性があることです。
広い土地を分けることにより、1つひとつの土地は狭くなるため、建築制限によって理想の建物を建てられなくなる可能性があります。
また、分筆して生まれた土地の位置によっては接道義務などを満たせず、再建築不可の不動産になってしまうケースもあるのです。
再建築不可の土地は大きく価値が下がってしまい、新しく建物が建てられないため売却も難しくなります。
さらに、建物が建っていた土地を建物のある部分とない部分に分けて分筆すると、建物がない部分の固定資産税が値上がりする可能性が高いです。
建物が建っている宅地は、固定資産税の減税を受けていますが、建物を解体すると減税の対象から外れます。
分筆によって建物がなくなった土地も同様で、減税の対象ではなくなるため固定資産税が高くなってしまうのです。

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不動産を売却するときに土地を分筆する方法

土地の分筆は個人でおこなうのは難しく、専門知識がある土地家屋調査士などの手を借りる必要があります。
不動産を売却するときの分筆の方法と流れについて、詳しく見ていきましょう。

土地家屋調査士に分筆業務を依頼する

分筆のときは、土地家屋調査士に依頼して測量や登記手続きなどをおこなってもらいます。
こうした業務をおこなうためには、国家資格である土地家屋調査士の資格が欠かせません。
同時に、分筆後の土地をどのように活用するかについて決めるため、不動産会社にも相談しておくと良いでしょう。
分筆の方法によって土地の価値は変わるため、適切な方法で進めるためにも不動産取引の専門家の意見が参考になります。

書類の事前調査を実施する

続いて、土地に関する基本情報を集めるために、現在の登記簿謄本や公図・測量図を用いた事前調査をおこないます。
これらの書類はさまざまな方法で請求できますが、窓口で申請するのかオンラインで申請して送付してもらうのかによって、手数料が変わるため注意しましょう。
土地家屋調査士に依頼していれば、これらの調査も土地家屋調査士が進めてくれます。

現地調査と確定測量を実施する

土地を分筆するためには、現地の状態を確認する必要があるため、土地家屋調査士が現地調査と確定測量をおこないます。
分筆や不動産売却のためには、公道などとの筆界や土地同士の境界を明示しておかなければなりません。
確定測量のときは、分筆したい土地と隣地の所有者とが立ち会って境界を確認し、境界確認書を作成して確定させます。

分筆案を作成して境界標を設置する

土地の情報が集まり境界線が確定したら、今度は売却予定地の分筆案を作成します。
なお、この分筆案は役所などで説明資料としても用いる書類になるため、きっちり図面を作成しなければなりません。
不動産会社とも相談しつつ、土地家屋調査士に希望を伝えて案を作成してもらいましょう。
作成した案をもとに役所や隣地所有者の同意を得られたら、両者の立ち会いのもと土地に境界標を設置します。
近年では、境界標として風化しにくい金属製のプレートを打ち込むことが多いです。

土地分筆登記の手続きをおこなう

境界標の設置まで済んだら、登記申請書、測量図、筆界確認書を用意して土地分筆登記をおこないます。
基本的に、書類の作成は土地家屋調査士に任せておけば進めてもらえるでしょう。
土地分筆登記のときは、分筆後の土地1つにつき1,000円の登録免許税が必要です。
一連の流れで土地家屋調査士に作業をしてもらうときは、20万から30万円の費用がかかります。

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まとめ

不動産を売却するとき、分筆して複数の土地にしておくと地目を用途に合わせて設定できます。
税金が安くなるなどのメリットもありますが、方法によっては使い勝手が悪くなったり、かえって税金が高くなったりするため注意が必要です。
不動産会社や土地家屋調査士と相談しながら、売却予定の土地を分筆していきましょう。