不動産売却で使える3000万円控除とは？税金対策の特例と要件を解説

不動産売却をしたあとは、なるべく税金を抑えて手元に現金を残しておきたいと思いませんか？
そこで今回は、不動産売却の税金対策として利用できる「3000万円控除」の特例について解説します。
適用要件やそのほかの特例についても解説しますので、マイホームの売却を検討中の方はぜひ参考になさってください。

不動産売却の税金対策で使える3000万円控除とは？

不動産売却の税金対策で使える「3000万円控除」とは、マイホームを売るときに得られる利益（譲渡所得）から、最大3000万円まで差し引くことができる制度です。
譲渡所得を減らすことができ、家を売った際の税金負担を大幅に軽減できます。

譲渡所得とは

不動産売却における譲渡所得とは、不動産を売った金額（成約価格）から、取得したときの費用（取得費）と売るためにかかった費用（譲渡費用）を差し引いた金額のことです。

●取得費：不動産の購入代金、不動産取得税、印紙税など
●譲渡費用：家を売るためにかかった仲介手数料、立退料、印紙税など

特例が適用されると計算した譲渡所得から、3000万円を控除することができます。
課税譲渡所得＝成約価格ー（取得費＋譲渡費用）－特別控除
これにより、実際に税金がかかる所得が減少し、結果として税金も軽減されます。
税率については、不動産を売った年の1月1日時点で所有していた期間が5年以下か5年を超えるかによって異なります。

●5年以下の短期所有の場合の税率：39.63%
●5年を超える長期所有の場合の税率：20.315%

上記の税率は、所得税・住民税・復興特別所得税の合計です。
所有期間の計算は、購入日から売却日までの期間ではなく、売却した年の1月1日時点での所有期間が基準になるため、ご注意ください。
たとえば、2018年4月に購入した家を2023年5月に売却する場合、2023年の1月1日までの期間は4年と数え、短期譲渡所得に該当します。

確定申告が必要

「3000万円控除」を受けるためには、マイホームを売った翌年に確定申告が必要です。
申告時期は、マイホームを売った翌年の2月16日から3月15日の間です。
たとえ「3000万円控除」を使って納税額がゼロになる場合でも、確定申告はおこなう必要があります。
確定申告について不安や疑問がある場合は、税務署や無料相談会場で相談することができます。
また、手続きが複雑で自信がないときは、税理士に依頼するのも1つの手です。
早めに準備を始めて、必要な場合は専門家の助けを借りましょう。

不動産売却の税金対策で使える3000万円控除の要件とは

「3000万円控除」は、マイホームの売却時に税金の節約に役立つ制度ですが、適用には主に6つの要件があります。

主な適用要件

3000万円控除は、ご自身が居住していた家の売却、その家の敷地や借地権を売る場合に適用されます。
家屋を取り壊した場合は、売却するまでの間にその土地を住宅以外の目的で使っていないことが要件です。
また、売る側と買う側が、親子や夫婦などの特別な関係にないことも要件の1つです。
そして、マイホームの売却に関して以下の要件もクリアする必要があります。

●マイホームを売った年の前年と前々年に、この特別控除やマイホームの損失に関する特例を使っていない
●マイホームを売った年の前年と前々年に、家の買い替えや交換の特例を使っていない
●売った家や土地について、収用等の場合の特別控除など、そのほかの特例を受けていない
●自然災害で家がなくなった場合、その敷地に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却

たとえば、転勤などで引っ越し後にマイホームを売却する場合、住まなくなってから3年経つ年の12月31日までに売れば特別控除が適用されます。

適用しないケース

3000万円控除を受けるためだけに住んだ家は対象外です。
また、新しい家ができるまでの仮住まいや、短期間だけ住んだ家も対象になりません。
別荘など、主に趣味や保養のために持っている家も控除の対象外です。
投資目的で持っている不動産も、この制度の恩恵を受けることはできません。
このように、3000万円控除は自宅の売却に際して大きなメリットをもたらす制度ですが、その適用要件をきちんと理解し、準備することが重要です。

不動産売却の税金対策！3000万円控除のそのほかの特例

自宅を売って新しい家を買うかもしれないと考えている方にとって、税金控除は重要なポイントです。
3000万円控除の特例は、マイホームの売却だけではありません。
また、3000万円控除と併用して使えるそのほかの特例もあります。

被相続人の居住用財産に関する譲渡所得の特別控除

相続した家や土地を売る際にも「3000万円控除」を利用することができます。
相続や遺贈で手に入れた不動産を売るときに適用されますが、ポイントはその不動産が亡くなった方（被相続人）の自宅として使われていたかどうかです。
たとえば、事業用の不動産など、自宅以外の目的で使用されていた不動産を相続した場合は適用できません。

共同の名義の物件

複数人で共有していている家を売る場合にも、3000万円控除を利用できます。
つまり、共同所有者全員が要件を満たしていれば、それぞれに3000万円の特別控除が適用される可能性があるのです。
たとえば、二人が半分ずつの持分を持っている場合でも、それぞれが要件をクリアすれば、2人とも3000万円控除を受けられます。
ただし、土地だけを持っていて、建物の所有権がない方はこの控除を受けることはできません。

取り壊したあとに売却

自宅を取り壊したあと、その土地だけを売る場合でも「3000万円控除」を受けるチャンスがあります。
そのための要件は以下のとおりです。

●家を壊してから1年以内に、その土地の売却契約を結ぶ
●家を出てから3年が経過する年の12月31日までに土地を売却
●家を壊してから売却契約を結ぶまでの間、その土地を駐車場など、第三者に貸し出していない

これらの要件を満たせば、土地だけの売却でも税金対策になります。

10年超所有軽減税率の特例

不動産をさらにお得に売却するためには「3000万円控除」と一緒にほかの特例を使うのが賢い方法です。
「10年超所有軽減税率の特例」の制度を利用すると、税金をさらに節約できるかもしれません。
この特例は、10年以上持っていた家を売ったときに使えるもので、税率を下げてくれる制度です。
特例を使うと、売却益が6000万円以下なら税率は14.21%、6000万円を超えると20.315%になります。
たとえば、10年以上持っていた家の売却益が6000万円の場合、3000万円控除のあとに残る3000万円に14.21%の税率が適用されます。
この特例の利用要件は、基本的に「3000万円控除」と同じで、10年以上家を所有していたことが必要です。
なお、3000万円控除は新しく家を買う際に利用できる「住宅ローン控除」とは併用できません。
つまり、自宅を売るときの3000万円控除と、新しい家の購入にともなう住宅ローン控除のどちらがよりお得になるか、状況に応じて検討する必要があります。
まずは、3000万円控除が適用対象かどうかを確認し、そのうえで住宅ローン控除と比較してみてください。

まとめ

「3000万円控除」とは、マイホームを売却した際に、売却益（譲渡所得）から最大3000万円を控除できる税金の特例です。
適用要件は主に6つあり、建物を取り壊しあとの売却にも適用されます。
また、相続した実家や共同名義の物件も対象となり、10年超所有軽減税率の特例と併用可能です。