相続における不動産の共有持分とは？できることやトラブル事例をご紹介

相続にはさまざまな仕組みがありますが、不動産の共有持分についてご存じでしょうか。
そこで今回は、共有持分でできることについてご紹介いたします。

また、不動産の共有で起こりうるトラブルもお伝えしていくので、資産を引き継ぐ予定がある方は今後に役立ててみてください。

共有持分とは

共有持分とは、家や土地などを複数名で所有し、それらを所有している割合のことを指す言葉です。
たとえば2名で所有する場合は資産が半分ずつに、3名の場合は3分の1ずつの「所有権の割合」となります。
一般的に不動産を相続する場合、誰か1名が代表となって引き継ぐか、もしくは現金化してそれぞれに分配するイメージを持たれがちです。
しかしこの方法以外にも、共有名義で所有する形があるのです。

どのようなケースで共有持分になるのか

相続において、共有持分になるケースについて説明します。
相続において、必ずしも共有で所有しなければならないというルールはありません。
たとえば、遺産として家が残っている場合、兄弟がその家を購入するためにお金を出し合った場合は、共有で資産を所有することができます。
また、お金を出していなくても、複数の相続人が家や土地を相続した場合は、共有持分となります。

権利との関係性

土地や建物などを共有している場合、さまざまな権利があります。
ただし、持分割合が半分であっても、その半分が自分の所有物となるわけではありません。
具体的には、全体の半分に対して権利を持っているという考え方です。
また、共有は兄弟や夫婦などの身内同士だけでなく、友人や血縁関係がない場合でも可能です。
ただし、売却や抵当権の設定など、各種手続きには難航する可能性があるでしょう。

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不動産の共有持分でできること

そもそも不動産の共有持分でできることとは何なのでしょうか。
以下で詳しく見てみましょう。

保存行為

保存行為とは、不動産の品質や状態を保つための行為のことを指します。
一般的に、共有で所有している状態では、自分の判断だけで不動産を自由に扱うことはできません。
ただし、保存行為に関してはその限りではありません。
保存行為を希望する場合、逐一共有者の許可を取ったり事前告知したりする必要がないため、自由におこなうことが可能です。
具体的には、修理や修繕などのリフォーム工事が保存行為として認められます。
建物は年月とともに劣化し、品質が徐々に落ちていってしまいます。
そのため、なにも対策をせずに放置すると市場価値が下がり、売却価格も低下する可能性があるでしょう。
しかし、保存行為によって品質を維持することで、市場価値を保つことができます。
また、保存行為は資産価値の向上やリスク回避にも役立つため、不動産を共有している方にも一定のメリットがあります。
双方にメリットがある行為であるため、保存行為は許可を得ずに独断でおこなえる仕組みとなっているのが特徴といえるでしょう。

管理行為

管理行為とは、賃貸物件として建物を利用するケースが該当します。
賃貸物件として資産運用する場合、所有者は物件の管理をおこなう必要があります。
ただし、このような行為はほかの所有者に影響を及ぼすため、勝手におこなうことはできません。
保存行為とは異なり、共有している方の過半数の同意がなければ、管理行為は許されないことに注意するようにしましょう。
また、品質向上を目的としたリノベーションに関して誤解されがちです。
しかし、保存行為での工事は品質の維持を目的としています。
そのため、品質向上を目指す施工は「品質維持」とは認められません。
また、リノベーションなどの施工をおこなう場合は、共有している方の過半数の同意が必要になるため、注意しましょう。
ここでの過半数は人数ではなく、持分割合に基づいて決まります。
たとえば、3名で共有している家がある場合、2名が工事に同意していても、その2名の持分割合が全体の半分以下であれば、過半数の同意は得られなかったと判断されます。
過半数は共有者の人数ではなく、持分割合に基づく点に注意するようにしましょう。

処分行為

処分行為とは、その名のとおり、建物を処分する行為のことを指します。
主な行為は売却です。
よくあるケースとしては、空き家状態となっている建物を処分するために売却する場合があるでしょう。
また、解体による処分もあります。
これは一戸建ての不動産に多く、解体後に土地を売却して処分するケースもよく見られます。
処分行為をおこなう場合は、共有している全員の同意が必要になるため、注意が必要です。
たとえ自分の持分割合が大きいとしても、勝手に処分することはできません。
共同で所有している不動産を勝手に処分すると、他の所有者に悪影響を及ぼす可能性があります。
処分の際には、必ず全員の同意が必要である点を覚えておいてください。

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不動産の共有で起こりうるトラブル

家や土地を共有した場合、どのようなトラブルが起こりうるのでしょうか。
以下で詳しく見てみましょう。

メガ共有

メガ共有とは、何代にもわたって相続がおこなわれた結果、登記されずに放置されるトラブルを指します。
このようなケースでは、長期間登記がおこなわれないため、1つの家や土地に対して多くの共有者が存在する状態になるでしょう。
場合によっては数百人規模になることもあります。
このような事態になると、土地や建物をどのように扱うべきかが不明になり、共有者同士で混乱が生じてしまうでしょう。
誰と共有しているのかが全く見えなくなり、氏名や住所などを調べるために多くの時間がかかってしまいます。
また、このような状態になると、処分や工事など、本来おこないたい手続きが滞ることになります。

連絡がつかない

土地や建物を共有している方と必ずしも連絡が取れるとは限りません。
どこでなにをしているのかまったく分からない状態で、所在不明になっているケースもあります。
共有者を探すには手間と時間がかかり、その結果、本来おこないたい手続きができなくなることがあります。
また、共有者が見つかった場合でも、スムーズに手続きが進むとは限りません。
人間関係が悪化している場合、家や土地の扱い方について同意を得られず、対立が生じる可能性もあります。
そのため、不動産相続の際には、話し合いをしやすくするために、人間関係の構築が重要とされています。

共有物分割請求

共有物分割請求とは、不動産を共有している状態を解消するためにおこなわれる訴訟のことです。
管理をスムーズにおこないたい、または独断で手続きを進めたいなど、さまざまな理由で起こされます。
親族同士での揉め事が原因で、共有状態では管理が困難な場合にも、訴訟に発展することが多いです。
裁判結果は勝ち負けではなく、合理的な分割方法を決定するための内容となります。
そのため、単に共有者同士で争うための訴訟ではなく、今後お互いに単独で土地や建物を所有するための手続きとして理解することが重要です。
しかし、訴訟である以上、少なからず人間関係が悪化するリスクがあることに留意する必要があります。

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まとめ

相続における不動産の共有持分とは、家や土地などを複数名で所有し、それらを所有している割合のことを指す言葉です。
保存行為をはじめとした手続きができますが、場合によっては共有者の同意が必要になります。
共有物分割請求を起こされるなど、トラブルになってしまう事例も少なからずあります。