不動産売却時の譲渡所得とは？計算方法とその内訳を解説

不動産の売却を検討していて、譲渡所得の計算方法や計算に含む費用がわからないと悩んでいる方も少なくないのではないでしょうか。
それを分かっていないと、トラブルに発展する可能性があるため注意しなくてはなりません。
この記事では、譲渡所得の計算方法と取得費と譲渡費用に何の費用が含まれるのかを解説します。

不動産売却時の譲渡所得の計算方法

譲渡所得とは、土地や建物の譲渡によって得られる所得を指します。
譲渡所得に対する税金は他の所得とは分けて計算されます。
よって、不動産を売却する場合には、譲渡所得の計算が重要な項目の1つです。
譲渡所得の計算式は、譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）です。
この計算を正確に理解することで、売却後の手取り額を把握しやすくなります。
以下では、それぞれの要素について解説します。
まず、取得費とは、不動産を購入した際にかかった費用の総額です。
計算方法は2つあり、その結果のうち大きい金額を用います。
取得費の計算方法の1つ目は実額法です。
実際に支払った金額に基づいて計算します。
取得費には、不動産の購入代金だけでなく、仲介手数料などの購入するために必要な費用と、修繕費用が含まれます。
そして、それらの合計から減価償却費を差し引いたものが取得費です。
減価償却とは、資産の価値が時間とともに減少することを会計的に表す方法です。
建物の耐用年数に基づいて毎年計算されます。
減価償却費の計算式には、定額法と定率法があり、建物は定額法を用いて計算するのが一般的です。
建物は基本的に定額法を用いて計算し、減価償却費＝購入代金×償却率×経過年数×0.9で表されます。
償却率は木造か鉄筋コンクリート造かなどの建物の構造によって変わる耐用年数で決まります。
つまり、この式が意味するのは、耐用年数のうちのどれくらい年数が経過しているかです。
定率法では、資産の購入代金に対して一定の償却率を適用し、毎年の減価償却費を計算します。
初年度に多額の減価償却費が計上され、年を追うごとに減価償却費が減少していくのが特徴です。
定率法での減価償却費の計算方法は、初年度では購入代金に償却率をかけて計算し、2年目以降は未償却残高から減価償却費を差し引いて計算します。
取得費の計算方法の2つ目は概算法です。
これは、譲渡収入金額×5%で計算されます。
たとえば、実額法の計算に必要な金額が不明な場合のように、実額法の適用が困難な場合に多く使われます。
ここでは、不動産の購入に関連するすべてのコストを計算に入れることが重要です。
次に、譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかる費用のことです。
具体的には、仲介手数料や測量費用、登記費用、建物の解体費用などが含まれます。
これらの費用は売却価格から差し引かれるため、譲渡所得の計算において重要な役割を果たします。

▼この記事も読まれています
不動産売却で使える3000万円控除とは？税金対策の特例と要件を解説

不動産を売却する際の取得費とは

不動産売却時の取得費には、購入代金にくわえて、その他の購入にともなう費用を含める必要があります。
譲渡所得を明確に計算するために、正しい取得費を把握しましょう。
主要な項目を3つご説明します。
主要な項目の1つ目は、仲介手数料です。
仲介手数料は、不動産を購入する際に仲介業者に支払う手数料です。
宅建業法で上限が定められており、不動産の購入金額によって異なります。
400万円を超える場合には、購入金額の3%に6万円を加えた金額に消費税を加えた額が仲介手数料です。
200万円を超え400万円以下の場合には、購入金額の4%に2万円を加えた金額に消費税を加えた額で、200万円以下の場合には、購入金額の5%に消費税を加えた金額です。
この費用も取得費に含まれるため、計算に加える必要があります。
2つ目は、リフォーム費用です。
ただし、通常の維持管理費用や経年劣化の修繕費用は含まれません。
リフォーム費用として認められるのは、資産価値を向上させるための大規模な改修工事などです。
たとえば、キッチンやバスルームのリフォーム、新しい床材の導入などが該当します。
リフォーム費用が高額になりやすく、それにより取得費が高くなると、譲渡所得が減少するため、負担が軽減されます。
したがって、リフォームにかかった費用の領収書や契約書は大切に保管しておきましょう。
3つ目は、ローン保証料です。
不動産購入時に住宅ローンを利用する場合には、ローン保証料も取得費に含まれます。
ローン保証料は、住宅ローンの返済を保証するために支払う費用です。
これは、ローンの金額や返済期間によって異なります。
購入時に一括で支払う場合や、ローンに組み込んで分割で支払う場合がありますが、いずれの場合も取得費として計上されます。
取得費として計上すると譲渡所得の計算で控除されるため、一括で払う場合には書類を残しておくようにしましょう。
主要な項目をピックアップしましたが、他にも登録免許税や印紙税などの税金、借主の立退料、契約解除の場合の違約金などがあります。
正しい取得費の計算のため、書類を整理しておきましょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却における査定の重要性とは？相場の調べ方や査定方法について解説

不動産売却時の譲渡費用とは何か

譲渡費用は不動産を売却する際にかかる費用です。
取得費と同様に、さまざまな費用が含まれるため、主要な項目を3つご説明します。
1つ目は、測量費です。
測量費は、土地や建物の正確な面積や、土地の境界を測定するための費用です。
不動産を売却する際には、正確な情報が求められるため、測量が必要になることがあります。
とくに、隣接する土地との境界があいまいな場合や、1つの土地から複数の土地に分ける分筆をおこなう場合には測量が不可欠です。
測量士による正確な測定は、確定測量と呼ばれます。
確定測量にかかる費用は、一般的な住宅では40～50万円程度です。
2つ目は、解体費用です。
建物を解体して土地を売却する場合、解体費用が発生します。
解体費用は、老朽化した建物や不必要な構造物を取り除くための費用であり、売却時に土地の価値を上げるために必要な場合があります。
解体費用は建物の構造や大きさによって異なりますが、相場は一坪3～8万円程度で、たとえば30坪なら100～250万円程度です。
3つ目は、広告料です。
不動産の売却を促進するために広告を出稿した場合、広告料が発生します。
不動産会社が出稿する広告には、インターネット広告、新聞広告、チラシ配布などが含まれます。
これらの広告活動は、物件の認知度を高めて、早期売却を実現するために重要です。
広告料は、広告の種類や掲載期間によって異なります。
広告を出稿してから時間が数年単位で経ち、その広告と関係なく売れたときには、譲渡費用から外れてしまう場合もあります。
広告してから売却されるまでの期間に注意しながら、広告料の記録は整理して取っておきましょう。
以上の主要な項目の他にも、売却のための仲介手数料、売主が負担した印紙税も含まれます。
貸家の場合では、借主への立退料や借地権を売る場合の地主への名義書換料も必要です。
したがって、修繕費や固定資産税などの資産維持や管理にかかる費用や、代金回収のための費用は、譲渡費用にならないため注意が必要です。

▼この記事も読まれています
不動産売却のタイミングに季節は関係する？市況や税金の影響なども解説

まとめ

不動産を売却するときの譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額です。
譲渡所得に対する税金の正確な計算のために、領収書や契約書を整理しておきましょう。
ご不明な点があれば、専門家にすぐに相談すると良いでしょう。