不動産売却は司法書士へ依頼した方が良い？メリットや費用を解説

不動産の売却において、司法書士の役割は非常に重要です。
高額な取引である不動産売買は、司法書士の存在なしには成り立ちません。
スムーズな不動産売却のためにも、司法書士の役割を理解しておきましょう。
この記事では、不動産売却における司法書士の役割を解説し、依頼するメリットや費用について詳しく説明します。

不動産売却における司法書士の役割とは？

不動産売却の際、司法書士は「所有権移転登記」という重要な手続きを代行してくれますが、必ず依頼しなければならないわけではありません。
しかし、登記手続きは法的に重要であり、その正確な実施が求められるため、多くの方が司法書士に依頼しています。

不動産売却における所有権移転登記の必要性

不動産の売却は、売主と買主が売買契約を結び、代金を授受することで成立します。
しかし、代金のやり取りだけでは法律上の所有権は売主に残ったままです。
不動産を購入した買主が第三者に対して所有権を主張するためには、登記簿に記録された不動産の名義を変更する必要があります。
この手続きは「所有権移転登記」といいます。
所有権移転登記が正しく行われないと、買主は代金を支払っても不動産の所有権を主張できません。

そもそも司法書士はどんな職業？

司法書士は、合格率3%前後という非常に難関な国家試験に合格した人々です。
不動産の権利関係（所有権の移転や抹消など）に関する登記申請の書類作成や申請の代理を行います。
不動産売買の登記申請とは、現在の所有者である売主から新しい所有者である買主に登記名義を変更する手続きです。
また、裁判所や検察庁、法務局に提出する書類の作成も行います。

不動産売却における司法書士への依頼

司法書士は、土地や建物の権利関係に変更が生じた際に依頼を受け、登記手続きを行います。
不動産を売却したことで所有者が変更された場合、所有権移転登記を行います。
また、住宅ローンを受けた際の抵当権設定登記や完済時の抵当権抹消登記、住所や氏名の変更登記も行います。
このような権利登記を業務として行えるのは司法書士だけです。
さらに、土地や建物の贈与、相続、家の新築、離婚に伴う財産分与などの際の所有権移転登記や所有権保存登記も、司法書士が代行してくれます。

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不動産売却の登記を司法書士に依頼する2つのメリット

不動産の登記手続きは自分で行うこともできますが、それにはいくつかのリスクが伴います。
続いて、不動産売却の登記を司法書士に依頼するメリットについて解説します。

メリット①詐欺被害やトラブルを防ぐ

不動産売買は高額な取引です。
手付金の割合は取引によって異なりますが、例えば3,000万円の売買契約では、契約時に300万円の手付金が支払われ、残金決済で2,700万円が支払われることがあります。
このような場合、残金の支払いが行われるまでは、売主は権利証（登記識別情報）や印鑑証明書を買主に渡したくないと考えるのが普通です。
一方、買主は登記名義が自分に移り、権利証を受け取らなければ残金を支払いたくないと考えるでしょう。
このような状況では、売主または買主が自ら所有権移転登記申請をすると表明しても、相手の理解を得るのは難しいです。
そのため、実際の不動産取引では、必要な書類をすべて司法書士が確認します。
司法書士が間に入って手続きを代行する
司法書士は、売主と買主の間に入り、手続きを代行します。
司法書士が書類に不備がないことを確認することで、住宅ローンの融資が実行されます。
売主へ残金の支払いが行われた後、司法書士が法務局に出向いて所有権移転登記などの申請をします。
また、司法書士は権利証や印鑑証明書の偽造がないかを精査します。
本人確認も司法書士の重要な役割
司法書士は取引の場にいる人物が売主本人であるかを公的身分証明書（運転免許証など）で確認します。
また、売主本人が売却の意思を明確に持っているかも確認します。
このような周到な確認作業により、詐欺行為や認知症による無効な取引を未然に防ぐことができます。
専門知識を持つ司法書士が第三者の立場で書類を確認することで、売主も買主も安心して取引を進められるのです。

メリット②時間と労力の節約

不動産の名義変更手続きは買主または売主本人が行うこともできますが、法務局は平日のみ業務を行っているため、本人が手続きをするには勤務を休んで行く必要があります。
また、不慣れな手続きを行うために登記相談を経て申請し、不備があれば再度法務局に赴かなければなりません。
さらに、不動産の所在地によっては遠方の法務局に出向く必要もあります。
このように、本人が登記申請を行うと多くの時間と労力を消費します。
司法書士に依頼することで、これらの時間と労力を節約することができます。

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不動産売却を司法書士に依頼した場合の費用と必要書類

不動産売却の登記は、専門家に依頼することを推奨していますが、無料で対応してもらえるわけではありません。
では、司法書士に依頼する場合、売主はどれくらいの費用がかかるのでしょうか？
最後に、売主が負担する費用について解説します。

登記費用について

登記の具体的な費用は、実際に手続きを行うまで正確には分かりません。
これは「登録免許税」と「司法書士への報酬」で構成されているためです。
登録免許税は不動産の数によって変わり、土地と建物は別々にカウントされます。
また、複数の筆がある土地は1筆ごとにカウントされます。
さらに、報酬額は司法書士によって異なります。
これらを踏まえたうえで、登記にかかる費用は以下の通りです。

●抵当権抹消登記
●住所変更登記、氏名変更登記
●所有権移転登記

抵当権抹消登記とは

抵当権抹消登記は、住宅ローンを完済した際に金融機関が設定した抵当権を抹消する手続きです。
この手続きは必ず行わなければなりません。
登録免許税は「不動産の数×1,000円」で、例えば不動産が2つなら「2×1,000円」で2,000円かかります。
報酬は5,000円〜10,000円程度で、地域や司法書士によって異なります。
銀行の要請もあり、専門家に依頼することが一般的です。
抵当権抹消登記の必要書類

●申請書、登録免許税
●登記原因証明情報
●登記識別情報（登記済証）
●会社法人等番号（資格証明情報）
●代理権限証明情報

住所変更登記・氏名変更登記とは

住所変更登記や氏名変更登記は、現住所や氏名に変更するために必要な手続きです。
不動産売却時に登記上の情報と現住所・氏名が一致していない場合、取引が成立しないため、必ずこれらの変更登記を行う必要があります。
登録免許税は抵当権抹消登記と同様に「不動産の数×1,000円」です。
報酬は10,000円〜15,000円が相場です。
住所変更登記の必要書類

●申請書、登録免許税
●現住所の住民票
●戸籍附票
●登記事項証明書
●登記識別情報（登記済証）

氏名変更登記の必要書類

●申請書、登録免許税
●戸籍謄本
●現住所の住民票
●登記識別情報（登記済証）
●登記事項証明書

所有権移転登記とは

所有権移転登記は、相続登記とも呼ばれ、相続により物件の所有権が移転した場合に行う手続きです。
登録免許税は「固定資産税評価額×0.2％」となります。
報酬は40,000円〜50,000円程度で、他の手続きよりも高額になることが一般的です。
所有権移転登記の必要書類（相続の形態に関わらず）

●申請書、登録免許税
●登記事項証明書
●住所証明情報
●固定資産税評価証明書

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まとめ

不動産売却時、司法書士は所有権移転登記を代行し、法的に重要な手続きを正確に行います。
具体的な費用は不動産の数や手続きの種類によって異なりますが、司法書士に依頼することで、詐欺被害やトラブルの防止、そして時間と労力の節約になります。
不動産売却のような高額取引では、司法書士のような専門家に依頼したほうが安心です。