不動産売却にかかる費用の種類や相場は？安く抑えるポイントも解説

初めて不動産を売却する場合、「どのような費用がどれくらいかかるのか」と不安に思うことが少なくないでしょう。
実際、不動産売却には仲介手数料や譲渡所得税にくわえて、ローンの残債がある場合には完済して抵当権を抹消するなど、さまざまな費用や手続きが必要です。
そこで今回は、不動産を初めて売却する方に向けて、売却費用の種類や相場、そして費用を抑えるためのポイントについて解説します。

不動産売却にかかる費用は大きく6種類ある！

不動産を売却する際には、さまざまな種類の費用がかかります。
まずは、種類ごとに費用の目安と支払時期を確認していきましょう。
①仲介手数料
費用の目安：（売却価格×3%＋6万円）＋消費税
支払時期：売買契約時と決済後
②印紙税
費用の目安：1,000円～6万円
支払時期：売買契約書の作成時
③抵当権抹消費用
費用の目安：1,000円（司法書士に依頼する場合は1万～5万円）
支払時期：移転登記時
④住宅ローン返済手数料
費用の目安：5,000円～3万円
支払時期：ローン返済時
⑤譲渡所得税（所得税、および復興特別所得税・住民税）
費用の目安：短期の場合は売却益×30.63%、長期の場合は売却益×15.315%
支払時期：確定申告後
⑥その他費用
不動産の状況によって、ハウスクリーニング費用、測量費用、解体費用などが発生する場合があります。

売却にかかる費用シミュレーション

たとえば、2,800万円で家を売却する場合の費用は、以下のようになります。
仲介手数料：99万円（2,800万円×3%＋6万円＋消費税）
印紙税：1万円
抵当権抹消費用：2万円
住宅ローン返済手数料：3万2,400円（窓口対応の場合）
税金：売却価格が3,000万円以下のため税金はかかりません
合計 105万2,400円
その他にも、ハウスクリーニングや引っ越し費用等が発生する場合があります。

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不動産売却にかかる費用相場の詳細

不動産売却にかかる費用の目安と支払時期についてご紹介しましたが、続いては、各項目についてより詳しく解説します。

①仲介手数料の相場

仲介手数料は、不動産会社に支払う費用です。
「宅地建物取引業法」により定められており、仲介業務に必要な費用に限定されていますが、広告宣伝費や出張費などは別途請求されることがあるため注意が必要です。
支払いのタイミングは、売買契約時に仲介手数料の半分、残りは物件引渡し後に支払います。
仲介手数料の計算式は以下の通りです。

●売却価格が200万円以下の場合：売却価格×5%＋消費税
●売却価格が200万円を超え400万円以下の場合：（売却価格×4%＋2万円）＋消費税
●売却価格が400万円を超える場合：（売却価格×3%＋6万円）＋消費税

これは法律で定められた上限であり、下限はありません。
ただし、令和元年10月1日施行された宅建業法改訂により、400万円以下の売買仲介手数料の上限が「18万円＋消費税」となりました。
適用される場合は不動産会社から説明がありますので、事前に確認しましょう。

②印紙税の相場

印紙税は、経済的取引に関連して作成される文書（契約書や領収証）に課税される税金で、売買契約書に「収入印紙」を貼付することで納税します。
消費税増税の影響で、平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間は軽減措置が適用され、契約金額によって以下のように課税されます。

●契約金額が100万円を超え500万円以下の場合：本則税率1,000円、軽減税率500円
●契約金額が500万円を超え1,000万円以下の場合：本則税率5,000円、軽減税率1,000円
●契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合：本則税率1万円、軽減税率5,000円
●契約金額が5,000万円を超え1億円以下の場合：本則税率6万円、軽減税率3万円
●契約金額が1億円を超え5億円以下の場合：本則税率10万円、軽減税率6万円

印紙税は契約書1通につき課税され、売主が1通保管する場合は2通分の印紙代がかかります。
印紙税を納めないと、印紙税の3倍の過怠税が課されるので注意が必要です。

③抵当権抹消費用の相場

抵当権抹消費用とは、ローンを完済した際に抵当権を抹消するための費用です。
住宅ローンを借りるための「担保」である「抵当権」を、ローンの残債を払い終わったため抹消する必要があります。
抹消しないと金融機関に抵当権を行使する権利が残り、不動産を競売にかけられる可能性があります。
抵当権抹消費用の目安は、司法書士への手数料も含めて5,000円～2万円です。
個人でおこなう場合、一つの不動産あたり1,000円で済ませることも可能ですが、手続きが難しく重要なため、基本的には司法書士に依頼することをおすすめします。

④住宅ローン返済手数料の相場

売却する不動産にローンが残っている場合、一括返済のために金融機関の事務手数料が必要です。
繰り上げ返済の手数料は、金融機関や手続き方法（窓口、電話、ネット）によって異なります。
5,000円～3万円を目安としてみておくと良いでしょう。

⑤譲渡所得税の相場

建物や土地などの不動産を売って得た利益（譲渡所得）に対して、所得税、および復興特別所得税と住民税がかかります。
譲渡所得税は、不動産を所有していた期間により短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられ、長期譲渡所得の方が税率が低くなります。
具体的な税率は以下の通りです。

●短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率39.63%（所得税30.63%、住民税9%）
●長期譲渡所得（所有期間5年以上）：税率20.315%（所得税15.315%、住民税5%）

これらの税金は、不動産を売却して売却益が出た場合に、確定申告で支払う必要があります。

⑥その他の費用の相場

状況によって、以下のような追加費用が発生する場合があります。

●ハウスクリーニング費用の目安：2万円〜15万円（居住中は荷物の影響で20～30%増）
●土地の測量費用の目安：50万円〜100万円
●一戸建ての解体費用の目安：80万円〜180万円
●売却に必要な書類の再発行費用の目安：約300円

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不動産売却にかかる費用を抑える方法は？控除を活用しよう

不動産売却にかかる費用を抑えるためには、交通費の節約や各種控除の活用が鍵です。

交通費を抑える

遠方の不動産を売却する場合、現地訪問の頻度を減らして交通費を節約しましょう。
新幹線や飛行機を使う場合、1回の往復で数万円かかることもあり、複数回訪問すると高額な出費になります。

控除を利用する

不動産売却にかかる税金を減らすために、居住用財産の3,000万円控除や相続での控除、譲渡損失の損益通算などをうまく利用し、賢く費用を節約しましょう。
これらの制度の詳細については、国税庁の公式サイトで確認することをおすすめします。
居住用財産の3,000万円控除
居住用財産を売却した際、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。
利益が3,000万円以下なら所得税・住民税がかかりません。
主な条件は下記です。

●居住用の建物であること
●売却前に居住していた物件であること
●生活の拠点であること
●譲渡先が親族や同族会社でないこと
●居住をやめてから3年以内であること

相続で使える控除
相続で取得した不動産を売却する際に利用できる特例で、最大3,000万円の譲渡所得控除があります。
主な条件は下記です。

●相続で取得した居住用土地・建物であること
●昭和56年5月31日以前に建築されていること
●相続開始前に他人が住んでいないこと
●相続開始から3年以内に売却すること
●譲渡先が親族や同族会社でないこと

譲渡損失の損益通算および繰越控除
住み替えで売却価格が購入価格を下回った場合、譲渡損失を他の所得と損益通算し、税金を減らせます。
控除しきれなかった損失は、3年間繰り越して控除できます。
主な条件は下記です。

●居住用の土地・建物であること
●売却前3年以内に居住していたこと
●売却時点で5年以上所有していること
●国内の50㎡以上の住宅を新たに取得すること
●新たな住宅ローンの償還期間が10年以上であること

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まとめ

不動産売却には、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用、住宅ローン返済手数料、譲渡所得税、およびその他の費用がかかります。
これらの費用は売買契約時や確定申告時に支払う必要があり、状況に応じてハウスクリーニングや解体費用も発生します。
費用を抑えるためには、控除や交通費節約などの方法を活用すると良いでしょう。